Wohnflächenberechnung – richtig oder falsch?

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Bei der Wohnflächenberechnung gibt es häufig Streit. Streit zwischen Mieter und Vermieter und auch zwischen Käufer und Verkäufer von Wohnungen, weil teilweise falsche oder gar abenteuerliche Messmethoden und Bewertungsmethoden angewendet werden. Doch wo lauern die Fehler? Wie wird die Wohnfläche richtig berechnet? Das Team von www.dab-makler.de gibt Hilfestellung:

Anfängerfehler 1: Nach Bauplan messen

Viele machen bei der Wohnflächenberechnung den Fehler und fangen an, aus einem Bauplan, in dem Seitenlängen von Räumen eingezeichnet sind, die Grundfläche zu berechnen. Häufig gibt es aber schon Abweichungen zwischen Bauplan und Wirklichkeit und nicht alle Flächen dürfen überhaupt als Wohnflächen berechnet werden. Baupläne sind meist auch ohne Putz gemessen, der auch die Wohnfläche auf jeder Seite meist um 1 bis 1,5 cm verkleinert. Auf die ganze Wohnung gerechnet, macht das schon mal was aus.

Anfängerfehler 2: Auf dem Boden in der tatsächlichen Wohnung messen

Wer auf dem Boden der tatsächlichen Wohnung misst, kann auch trotz Einsatz von Lasermessgerät zu falschen Ergebnissen kommen. Da nicht alles, was man messen kann, auch Wohnfläche ist. Am bekanntesten sind da noch

  • Abstellräume außerhalb der Wohnung

  • Flächen, über denen die Höhe weniger als 1 Meter beträgt (z.B. Dachgeschoss)

  • Kellerräume

  • Vormauerungen und Installationswände

… wo man nicht ohne Weiteres die komplette Fläche als Wohnfläche rechnen darf.

Was so gar nicht mitgerechnet werden darf:

  • Türnischen, bodentiefe Fensternischen und Wandnischen, wenn die Nischentiefe maximal 13 cm beträgt

  • Schornsteine und Vormauerungen werden immer dann abgezogen, wenn sie höher als 1,5 Meter sind und mehr als 1/10 Quadratmeter belegen

  • Raumteile, wo die Höhe weniger als 1 Meter beträgt

Zur Hälfte wird berechnet:

  • Wo die Raumhöhe nur zwischen 1 Meter und 1,99 Meter beträgt

Balkone und Terrassen werden je nach Gestaltung und Nutzbarkeit mit Faktoren von ¼ bis ½ eingerechnet.

Abweichung von mehr als 10% stellt Sachmangel dar

Spätestens, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten Fläche abweicht, könnte dies einen Sachmangel darstellen, so hat der Bundesgerichtshof geurteilt – Mieter können dann die Miete mindern oder gar fristlos kündigen (BGH VII ZR 144/09 vom 10.3.2010 und VIII ZR 142/08 vom 29.4.2009). Es gibt aber auch schon Fälle, wo bei Abweichungen unter 10% Ansprüche vom Gericht genehmigt worden sind. Insoweit lohnt es sich, bei Immobilien genau nachzumessen und sich an der Wohnflächenverordnung zu orientieren.